Kanalanschluss in München: Welche Kosten, Gebühren und Erschließungsbeiträge auf Sie zukommen

Wer in München und Umgebung neu baut oder ein Haus kauft, erhält beim Kanalanschluss meist mehrere Rechnungen. Von der Gemeinde kommen Beitragsbescheide, das Tiefbauunternehmen berechnet den Hausanschluss, und danach fallen regelmäßig Abwassergebühren an. Hier erfahren Sie, wie Beiträge und Anschlusskosten berechnet werden. Damit können Sie Bescheide und Angebote eigenständig nachprüfen.

Welche Kosten entstehen beim Kanalanschluss und wer stellt sie in Rechnung?

Beim Kanalanschluss fallen drei Kostenarten an, die rechtlich jeweils eigenen Regeln folgen. Erstens gibt es einmalige öffentliche Beiträge: den Erschließungsbeitrag für die Straße und gesondert davon einen Beitrag für die öffentliche Entwässerungseinrichtung. Zweitens kostet die Herstellung der Leitungen Geld, also Hausanschluss oder Anschlusskanal sowie die Leitungen auf dem eigenen Grundstück. Drittens werden laufende Gebühren für das eingeleitete Abwasser fällig. Manche Kommunen verlangen zusätzlich eine Gebühr für versiegelte Flächen.

Dass Erschließungsbeitrag und Kanalbeitrag zwei getrennte Abgaben sind, ist vielen Eigentümern nicht bewusst. Laut Baugesetzbuch finanziert der Erschließungsbeitrag in erster Linie Straßen samt Beleuchtung und Straßenentwässerung. Der öffentliche Abwasserkanal hingegen wird in Bayern auf Grundlage des Kommunalabgabengesetzes finanziert, in der Regel als Herstellungsbeitrag nach der örtlichen Beitrags- und Gebührensatzung zur Entwässerungssatzung. Aus diesem Grund erhalten Eigentümer häufig zwei Bescheide, die zeitlich manchmal Jahre auseinanderliegen.

Straßenausbaubeiträge für die Erneuerung vorhandener Straßen werden in Bayern seit 2018 nicht mehr erhoben. Für die erstmalige Herstellung einer Straße bleiben Erschließungsbeiträge jedoch bestehen. Innerhalb der Landeshauptstadt kümmert sich die Münchner Stadtentwässerung um Entwässerungsfragen. In den Gemeinden des Landkreises übernimmt das die Gemeinde selbst, ein Zweckverband oder ein Kommunalunternehmen. Bei dieser Stelle bekommen Sie die geltende Satzung. Darin sind die Beitragssätze verbindlich geregelt, und sie weichen von Ort zu Ort teilweise erheblich voneinander ab.

Wer muss welche Kosten übernehmen?

Für die öffentliche Anlage kommt die Kommune über Gebühren und anteilig über Beiträge auf. Alles, was auf dem Grundstück liegt, bezahlt der Eigentümer. Häufig umstritten ist der Abschnitt zwischen Straßenkanal und Grundstücksgrenze, der sogenannte Grundstücksanschluss. Ob dieser Teil der öffentlichen Einrichtung ist oder ob die Gemeinde ihn separat abrechnet, ergibt sich aus der Satzung. Bayerische Kommunen dürfen hierfür ausdrücklich Aufwendungsersatz fordern.

Was gilt für Käufer, Verkäufer und Mieter?

Beiträge lasten als öffentliche Last auf dem Grundstück. Zahlen muss, wem das Grundstück zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des Bescheids gehört. Wer also ein noch nicht abgerechnetes Grundstück erwirbt, kann auch Jahre später zur Kasse gebeten werden, selbst wenn die Straße beim Kauf schon lange fertiggestellt war. Lassen Sie sich deshalb vor dem Notartermin schriftlich von der Gemeinde bestätigen, ob Beiträge abgerechnet und beglichen wurden. Im Kaufvertrag legen Sie anschließend fest, wer offene oder künftige Beiträge übernimmt. Vermieter dürfen laufende Abwassergebühren als Betriebskosten weitergeben, einmalige Beiträge und Baukosten hingegen nicht.

Wie wird Ihr Erschließungsbeitrag berechnet?

Bei Straße und Kanal funktioniert die Berechnung nach einem ähnlichen Prinzip: Der Gesamtaufwand wird nach einem festgelegten Maßstab auf sämtliche Grundstücke umgelegt, die einen Vorteil davon haben. Die Ausgangswerte finden Sie im Bescheid und in der örtlichen Satzung.

Wie setzt sich der Erschließungsbeitrag für die Straße zusammen?

• Beitragsfähiger Aufwand: Grunderwerb, Freilegung, Fahrbahn, Gehweg, Beleuchtung und Straßenentwässerung
• Gemeindeanteil: Mindestens zehn Prozent davon übernimmt die Gemeinde selbst, zahlreiche Satzungen sehen einen höheren Anteil vor
• Verteilungsmaßstab: Grundstücksfläche multipliziert mit einem Nutzungsfaktor, der mit der Anzahl der zulässigen Vollgeschosse zunimmt
• Sonderregeln: Aufschläge für Gewerbegrundstücke, Ermäßigungen für Eckgrundstücke an zwei Straßen
• Ihr Anteil: umlagefähiger Aufwand geteilt durch die Summe aller gewichteten Flächen, mal Ihre gewichtete Fläche

Zur Veranschaulichung ohne konkrete Beträge: Ein 600 m² großes Grundstück erlaubt zwei Vollgeschosse. Mit einem Nutzungsfaktor von beispielsweise 1,25 ergibt sich daraus eine gewichtete Fläche von 750 m². Ihr Anteil am umlagefähigen Aufwand entspricht dem Verhältnis dieser 750 m² zur Gesamtsumme aller gewichteten Flächen im Abrechnungsgebiet. Welche Faktoren angewendet werden, bestimmt jede Gemeinde eigenständig in ihrer Erschließungsbeitragssatzung.

Wie wird der Beitrag für die Entwässerungseinrichtung ermittelt?

Beim Kanal stützen sich bayerische Kommunen in der Regel auf zwei Werte: die Grundstücksfläche und die Geschossfläche. Im Bescheid finden Sie dann folgende Rechnung: Grundstücksfläche mal Satz je Quadratmeter plus Geschossfläche mal Satz je Quadratmeter. Gleichen Sie beide Angaben mit dem Grundbuchauszug und dem genehmigten Bauplan ab. Fehler passieren durchaus, zum Beispiel ein zu großzügig angesetztes Dachgeschoss oder eine Garage, die doppelt erfasst wurde.

Was macht den Hausanschluss auf dem Grundstück teuer?

Den zweiten großen Kostenblock bildet der Bau der Leitungen. Einen Pauschalpreis für Hausanschluss und Anschlusskanal gibt es nicht, da jedes Grundstück andere Voraussetzungen mitbringt.

Ein seriöses Angebot führt jede dieser Positionen gesondert auf, etwa die Leitungsmeter mit Nennweite und die Wiederherstellung der Oberfläche. Fehlen Posten wie Wasserhaltung oder die Erneuerung der Einfahrt, erscheinen sie später als Nachtrag. Erkundigen Sie sich daher genau, welche Leistungen der Festpreis abdeckt und welche nach Aufwand berechnet werden.

Welche laufenden Abwassergebühren fallen nach dem Anschluss an?

Nahezu überall wird nach dem Frischwassermaßstab abgerechnet: Die Menge, die über die Wasseruhr ins Haus gelangt, gilt als Schmutzwasser. Wer nachweisen kann, dass Wasser nicht in den Kanal gelangt, etwa bei der Gartenbewässerung, darf je nach Satzung einen Abzug beantragen. In der Regel braucht man dafür einen geeichten Gartenwasserzähler, den die Kommune abnimmt und der nach Ende der Eichfrist ersetzt werden muss.

Für Regenwasser erheben zahlreiche Kommunen, auch rund um München, eine gesonderte Niederschlagswassergebühr, die sich nach der versiegelten Fläche richtet. Dieses Modell heißt gesplittete Abwassergebühr. Angerechnet werden versiegelte Flächen, deren Wasser in den Kanal fließt, etwa Dächer und Einfahrten. Flächen, von denen das Wasser auf dem Grundstück versickert, bleiben häufig außen vor. Rasengittersteine anstelle von geschlossenem Pflaster oder das Versickern des Dachwassers können die Gebühr dauerhaft verringern. Das setzt voraus, dass Boden und Satzung eine Versickerung erlauben.

Darüber hinaus enthalten viele Satzungen einen Anschluss- und Benutzungszwang. Wer an einem öffentlichen Kanal liegt, ist in der Regel zum Anschluss verpflichtet und darf sein Abwasser nicht auf andere Weise entsorgen. Das trifft auch dann zu, wenn eine bestehende Kleinkläranlage oder Sammelgrube noch einwandfrei arbeitet.

Wie viel Zeit nimmt die Erschließung eines Grundstücks in Anspruch?

Die Spanne reicht von wenigen Wochen bis zu mehreren Jahren. Ausschlaggebend ist, ob Kanal und Straße bereits vorhanden sind. Bei einer Baulücke an einer fertigen Straße geht es lediglich um den eigenen Anschluss. In einem Neubaugebiet dagegen muss die Gemeinde zunächst den Bebauungsplan aufstellen und den Tiefbau abschließen, was Jahre dauern kann.

Berücksichtigen Sie den Kanalanschluss frühzeitig in Ihrem Bauzeitenplan. Ohne Entwässerungsgenehmigung erfolgt kein Anschluss, und ohne Anschluss ist das Haus in der Regel nicht bezugsfertig.

Was können Sie selbst tun, um Bescheid und Bestandsleitung zu prüfen?

Kontrollieren Sie im Bescheid vor allem die angesetzte Grundstücks- und Geschossfläche. Haben Sie Zweifel, können Sie Einsicht in die Kostenaufstellung beantragen. Die Frist für Rechtsbehelfe finden Sie in der Rechtsbehelfsbelehrung, meist beträgt sie einen Monat. Bei Abgaben hat ein Widerspruch oder eine Klage grundsätzlich keine aufschiebende Wirkung auf die Zahlung. Sie müssen also entweder zahlen oder die Aussetzung der Vollziehung beantragen. Für Erschließungen, die sehr lange zurückliegen und nie abgerechnet wurden, gilt in Bayern eine Ausschlussfrist nach Art. 5a KAG: Erschließungsbeiträge dürfen nicht mehr erhoben werden, wenn seit Beginn der technischen Herstellung der Straße 25 Jahre vergangen sind.

Bei älteren Häusern empfiehlt es sich, die vorhandene Leitung vor Kauf oder Umbau zu begutachten. Ältere Anschlüsse aus Steinzeug oder Beton weisen häufig versetzte Muffen oder eingewachsene Wurzeln auf. Für Schäden an der privaten Leitung kommt der Eigentümer auf. Mit einer Kanal-TV-Untersuchung lassen sich Zustand und Verlauf feststellen, und die Dokumentation lässt sich in der Kaufverhandlung als Grundlage für einen Sanierungsbedarf vorlegen. Eine Dichtheitsprüfung erbringt den Nachweis, falls Kommune oder Käufer ihn fordern.

Ein Kamerabericht hält fest, an welchem Meter der Leitung welcher Schaden sitzt, und belegt das mit Bildern.